Ermittlung des Aufteilungswertes einer Immobilie

Im Zuge einer einvernehmlichen Scheidung (oder nach einer strittigen Scheidung) muss das in der Ehe erworbene Vermögen aufgeteilt werden. In der Entscheidung vom 24.7.2024, 1 Ob 84/24w, hat der OGH einige bekannte Grundsätze dargestellt bzw. klargestellt:

• Stichtag für die Aufteilungsmasse (was aufzuteilen ist und was nicht) ist der Zeitpunkt der Aufhebung der Lebensgemeinschaft;
• Stichtag für die Bewertung (welcher Wert anzusetzen ist) ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Entscheidung erster Instanz im Aufteilungsverfahren. Für Vergleichsgespräche im Scheidungsverfahren oder davor gilt der aktuelle Wert;
• Wertsteigerungen, die ohne Zutun eines der beiden Ehegatten eingetreten sind, müssen berücksichtigt werden. Hingegen führen Wertvermehrungen, die auf die Tätigkeit eines Ehegatten zurückzuführen sind (im OGH-Fall die Sanierung eines Hauses nach Auszug der Frau) zu keiner Aufwertung.
• Voreheliche Beiträge (z.B. vor der Ehe angespartes Vermögen eines Ehegatten, Erlös aus dem Verkauf einer von einem Ehegatten früher angeschafften Eigentumswohnung), die in der aufzuteilenden Sache aufgegangen sind, sind wertverfolgend zu berücksichtigen. Sie sind vor Aufteilung des Vermögens von dessen Wert rechnerisch abzuziehen und dem betreffenden Ehegatten vorweg zuzuweisen. Dabei ist nicht vom seinerzeitigen Wert des Eingebrachten auszugehen, sondern  von der „Einbringungsquote“. War der Wert der Liegenschaft bei Ankauf im Jahr 2010 beispielsweise € 100.00,00 und hat ein Ehepartner beim Kauf sein voreheliches Erspartes in Höhe von € 40.000,00 beigesteuert, führt dies zu einer Einbringungsquote von 40%. Ist der Wert der Liegenschaft aktuell € 200.000,00, führt dies zu einer Zuweisung von € 80.000,00) an den einbringen Ehegatten. Die restlichen € 120.000,00 werden (meist 1:1) geteilt.

Idealerweise einigen sich die Eheleute mit Unterstützung fachkundiger Rechtsberater außergerichtlich auf einen Sachverständigen, der die richtigen Werte ermittelt und schließen einen Vergleich. So kann ein teures und oft nicht nötiges Gerichtsverfahren vermieden werden.

4. Oktober 2024